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Suele ser muy habitual que antes de formalizar la escritura de compraventa ante notario, tanto comprador como vendedor firmen un contrato previo en el que se obligan recíprocamente, en donde quede ya fijado el precio y otras condiciones de la futura venta, sobre todo que establezca la fecha máxima para otorgar la escritura notarial.

La firma de este contrato que coloquialmente es conocido como arras, representa el acuerdo entre comprador y vendedor y el fin de las negociaciones entre ellos. Sin embargo, realmente, este contrato de arras no es más que un pacto previo que se suele introducir en el contrato. Por tanto, se llama contrato de arras o señal, a la suma de dinero que el comprador entrega al vendedor en ese mismo acto previo a la firma de la escritura de compravente ante Notario,  cuyas consecuencias no serán siempre las mismas, sino que dependerán de cómo se encuentre regulado.

Tradicionalmente existen tres tipos de arras, aunque el artículo 1.454 del código civil solo regula una:

1.- Arras confirmatorias: son aquellas en las que el comprador entrega una suma de dinero a cuenta del precio convenido. Estas arras no son más que un anticipo del precio y, por tanto, no cumplen una función de garantía ni autorizan para desistir del contrato. Si llegado el momento el comprador no paga el resto del precio o el vendedor no entrega la cosa, el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

2.- Arras penitenciales: son las arras que autorizan el desistimiento. Con ellas cualquiera de los contratantes puede desligarse del contrato unilateralmente, por su sola voluntad, sin que la otra parte pueda exigir el cumplimiento ni cualquier clase de indemnización. Por tanto, el comprador podrá desistir perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras y el vendedor devolviendo la misma cantidad duplicada. Este tipo de arras son las únicas que regula el código civil y también son las más conocidas popularmente, pero lo cierto es que son excepcionales porque sólo se aplican cuando se establecen así expresamente en el contrato.

3.- Arras penales: Son aquellas que funcionan como una garantía del cumplimiento del contrato, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios pero sin autorizar el desistimiento. Es decir, que si el comprador incumple, el vendedor puede optar entre retener las arras en concepto de indemnización de daños y perjuicios o bien exigir el cumplimento. Si es el vendedor quien incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o recuperar las arras duplicadas. La cuantía de las arras opera por tanto como una especie de cláusula penal, de modo que la indemnización de daños y perjuicios se concreta en ese importe, aunque siempre sujeto a la facultad moderadora de los tribunales.

En conclusión, podemos decir que solo las arras penitenciales autorizan para desistir del contrato. Tanto las arras confirmatorias como las penales obligan a las partes a cumplir con lo estipulado. La única diferencia entre las dos últimas es que en caso de incumplimiento, la indemnización de daños y perjuicios tendrá que establecerla el juez en caso de las confirmatorias, mientras que en las penales se concretará en principio en el importe de las arras.

Lo más recomendable es leer detenidamente estos contratos asegurándose de que están bien redactados y comprendiendo el alcance de las obligaciones asumidas. Si se establece un pacto de arras, para evitar problemas de interpretación, es esencial que de su redacción resulte claramente de que modalidad de arras se trata y cuáles son sus consecuencias.

En todo caso, a la hora de iniciar la compra de cualquier inmueble, y de negociar las cláusulas de un contrato de arras, lo mejor es que previamente le asesore un abogado especializado en derecho inmobiliario, y para ello puede contar con nosotros.

En España no existe ninguna restricción para que una persona no residente o extranjera pueda adquirir un inmueble, lo cual podrá hacer exactamente con los mismos derechos que un ciudadano español.

Ocurre igual, cuando un extranjero, que ya era anteriormente propietario, desea vender un bien inmueble, aunque en este caso, sí que será necesario tener en cuenta unas determinadas particularidades, a fin de que la operación jurídica pueda celebrarse correctamente ante notario e inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad.

Al igual que sucede cuando la compraventa se realiza entre dos particulares, la compraventa de bienes inmuebles requiere que se lleve a cabo mediante escritura pública otorgada ante Notario para que se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad.

Dicha operación comportará la liquidación del Impuesto de Plúsvalia, por un lado, y por el otro, la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentos (ITPAJD) ó IVA, en función de si se trata de una propiedad de segunda mano, o bien de una obra nueva.

Las particularidades a las que nos hemos referido anteriormente, dependerán si la persona no residente o extranjera es el comprador, o por el contrario, es el vendedor.

La Ley del IRPF, en su articulo 9, considera como persona residente, y por tanto, no sujeta a las particularidades que luego comentaremos, a aquellas personas que:

• Permanezcan más de 183 días al año en España.
• Tengan el núcleo de sus actividades económicas en territorio español, directa o indirectamente.
• Sea el cónyuge no separado legalmente con hijos menores de edad que residan.

Mencionado lo anterior, y para las personas extranjeras o españolas no residentes que no cumplan alguno de los 3 requisitos antes indicados, deberán tenerse en cuenta las siguientes consideraciones:

En el supuesto de que la parte compradora sea la persona extranjera o el no residente en España, se le exigirá, con carácter previo a la celebración de la escritura pública, la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE), solicitud que podrá realizar en España, en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaría General de Extranjería, o en las Oficinas Consulares españolas ubicadas en el país de residencia del solicitante, debiendo adjuntarse un impreso o solicitud normalizado debidamente cumplimentado y firmado, el original y una fotocopia del pasaporte completo, o documento de identidad, y una comunicación de las causas económicas, profesionales o sociales que justifican la solicitud en cuestión.

Además de lo anterior, será recomendable que el extranjero no residente que pretenda adquirir el inmueble mediante compraventa, proceda a la apertura de una cuenta corriente bancaria en territorio español, ya que mediante la misma, podrá acreditar el medio de pago del precio de la compraventa, así como el de los impuestos derivados de la operación.

Una vez cumplidas las anteriores condiciones, la persona no residente podrá adquirir mediante contrato de compraventa y sin mayor problema el inmueble deseado, obteniendo los mismos derechos de propiedad que cualquier otro ciudadano español.

En el supuesto de que el vendedor sea la persona extranjera o el español no residente, también será exigible que el extranjero o español no residente obtenga el Número de Identificación de Extranjeros (NIE), por lo que el vendedor deberá tener dicho documento de identidad para transferir el inmueble de su propiedad.

De esta manera, el vendedor no residente en España, mediante la operación de compraventa, estará sujeto a los siguientes impuestos: el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal).

No obstante lo anterior, y a fin de garantizar el cumplimiento de sus obligaciones tributarias, la regla general es que encaso de venta de bienes inmuebles situados en territorio español por extranjeros no residentes, el adquirente o comprador español esté obligado a retener del precio un 3% del precio de la compraventa en el momento de otorgar la escritura pública, debiendo ingresar dicho 3% del valor de la finca, en un plazo no superior a un mes, en Hacienda, a través del modelo 211, en concepto de pago a cuenta del Impuesto de Renta de Personas no Residentes (IRNR).

A esta regla general, se le aplica la excepción relativa a que no deberá llevarse a cabo dicha retención por el comprador en el supuesto de que el vendedor acredite con una certificación expedida por la Agencia Tributaria que está sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o al Impuesto de Sociedades (IS). De esta manera, el comprador deberá entregar el comprobante y justificante del ingreso al vendedor a fin de que éste, en un plazo no superior a 4 meses, declare la ganancia patrimonial obtenida a Hacienda a través del modelo 210, y en su caso, se le pueda devolver parte del mismo o abone lo que quedase pendiente de tributación.

Asimismo, y en cuanto a la Plusvalía municipal, que es el impuesto que todo vendedor debe liquidar en caso de vender su propiedad a un tercero en caso de que exista incremento del valor del suelo, cabe señalar que también en esta ocasión el comprador debe tener la precaución de retener del precio de la compraventa la cantidad que corresponda a la Plusvalía municipal a fin de declarar e ingresar dicho impuesto, todo ello en el plazo máximo de un mes. Ello es así ya que el caso de que el vendedor no liquidara el Impuesto de Plusvalía, la finca vendida respondería del pago del impuesto, todo ello con evidente perjuicio para el comprador.

Por tanto, y si bien la liquidación del IRNR y de la Plusvalía Municipal es un deber de la parte vendedora, se impone al comprador la obligación en el primer caso, y la recomendación en el segundo, de retener los importes que resulten en concepto de ambos impuestos a razón del elemento extranjero y a razón de que si no se realiza dicho ingreso a cuenta del comprador, será el bien inmueble transmitido el que quedará afecto al pago del importe que corresponda, resultando perjudicado en último término la parte compradora.

Es muy recomendable que todo lo detallado en este artículo se haga constar en el contrato de arras que vayan a firmar las partes previo a la compraventa, pues hay que recordar que la responsabilidad recaerá en el bien inmueble, siendo pertinente que todos los acuerdos se plasmen correctamente, y aconsejándose para ello, la intervención de un abogado a fin de obtener la máxima protección, seguridad y también a los efectos de que todas las partes estén informadas de forma previa, evitando de este modo cualquier controversia el día de la firma de la escritura en Notaría, por cuanto el deber de retención del IRNR resulta del todo obligatorio.

Si tiene alguna duda, y necesita que nuestros abogados redacten un contrato de arras o le asesoren en todo el proceso de compraventa de su propeidad, ya sea también para la obtención del NIE, le rogamos contacten con nosotros para solicitar una reunión en nuestro despacho o por teléfono.

En España, los contratos de alquiler de inmuebles están sometidos a distintas reglas legales según el bien inmueble que se arrienda (una vivienda, un local, una oficina, una finca rústica, una industria, etc.); según la finalidad del alquiler (si es para residencia permanente, de temporada, etc), y; según la fecha del contrato.

En principio, la duración de los alquileres es la que pacten libremente las partes. Pero en los alquileres de vivienda,  la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege al inquilino para que pueda gozar de una cierta estabilidad. Por eso, si la duración pactada es inferior a cinco años, el arrendatario tiene la posibilidad de poder prorrogar anualmente el contrato de arrendamiengto, hasta que se cumplan esos cinco años desde el inicio del alquiler, y 7 años años, en el caso de que se trate de una persona jurídica (una empresa).

Es decir, un inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda alquilada un mínimo de 5 años (7 si el inq        uilino es una persona jurídica), con independencia de que el contrato firmado lo fuera por un año de duración.

Además, en el caso no muy frecuente de que no se haya estipulado un plazo de duración o este sea indeterminado, la LAU dice que esos arrendamientos se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Una vez alcanzado el plazo de 5 años (o de 7 en su caso), ambas partes, ya pueden decidir dar por terminado el contrato, siempre que avisen a la otra parte con un plazo determinado, que es de dos meses para el inquilino y de cuatro meses para el arrendador. Si nadie comunica a la otra parte la intención de terminar, se abriría otro nuevo periodo en el que el inquilino puede renovar libremente el contrato año a año hasta un máximo de 3 años.

Mientras estemos en el periodo inicial de cinco años (o 7) o en el posterior de prórroga de 3 años, solo se podrá obligar al inquilino a dejar la casa alquilada en algunas situaciones excepcionales, como la necesidad de utilizar la vivienda por el arrendador o por sus familiares cercanos para casos de urgente necesidad.

Posteriormente, si al término de ese plazo de 3 años añadidos, el inquilino permanece en la vivienda alquilada y el arrendador no dice nada en quince días desde que terminara el plazo, el alquiler continúa en lo que se llama una tácita  reconducción. Se va renovando por periodos iguales a aquel en el que se fijó la renta en el contrato inicial: la duración del nuevo contrato será anual si en el contrato inicial se fijó la renta de forma anual; será mensual, si la renta se estableció de forma mensual. Llegados a este punto, para mayor seguridad de todos lo mejor será concertar un nuevo contrato entre las partes, con las condiciones que consideren oportunas.

Según el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

Asimismo, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

La Ley de Vivienda vigente desde el 26 de mayo de 2023 ha introducido ciertos cambios en la duración del alquiler.

En los alquileres de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 en los que el inmueble se ubica en una zona de mercado residencial tensionado, y dentro del periodo de vigencia de esta zona finalice el periodo de prórroga obligatoria inicial de hasta 5 o 7 años, o el periodo de prórroga tácita posterior de hasta 3 años, si el inquilino lo solicita, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de otros tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, y se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan, salvo el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones legales, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Además, si firma el contrato por una duración de 10 años o más, podrá subir la renta un 10% respecto de la del contrato anterior.

Por otro lado, y siempre, para contratos de vivienda firmados desde el 26 de marzo de 2023, en zonas no declaradas de mercado tensionado, la nueva prórroga obligatoria afectará a grandes tenedores y será por un año. Una vez transcurridos los 5 años (o los 7, si el arrendador es persona jurídica), el inquilino tendrá derecho a pedir un año más si acredita estar en una situación de vulnerabilidad social y económica.

Pero para eso, deberá aportar un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico. En ese caso, la prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición antes señalada (propietario de 10 inmuebles o de 5 si así lo precisa la comunidad autónoma en una zona de mercado tensionado), salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

No importa lo que se haya establecido en el título del contrato de arrendamiento que se haya firmado, sino la realidad del fin perseguido por el arrendamiento en cuestión. «Los contratos son lo que son y no lo que las partes digan», reitera la jurisprudencia.

Decimos esto porque hay propietarios que piensan que firmando contratos de alquiler de 11 meses de duración pueden escapar a las reglas legales de duración mínima. Y ello no es así, puesto que dependerá siempre de la finalidad del alquiler. Si la casa alquilada supone la vivienda permanente del inquilino, el alquiler tendrá consideración de alquiler de vivienda, con toda la protección legal.

Por ello, como consejo, si el arrendatario firma un contrato de temporada, es muy importante que deje claro en el contrato la finalidad de ese alquiler, que responde a la necesidad de alojamiento durante el curso académico, o durante un desplazamiento temporal por el motivo que sea, sin que la vivienda suponga la residencia permanente del inquilino, teniendo en este caso la consideración de contrato de temporada.

El desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objeto la recuperación por el arrendador de una finca sobre la que ostenta la titularidad.

Existen varios tipo de desahucio: en primer lugar, el desahucio por falta de pago, a la que la Ley de Enjuiciamiento Civil permite acumularlo a la acción de reclamación de cantidades, ya sea de la renta o de cantidades asimiladas a ésta (las acordadas en el contrato de arrendamiento, como suministros de luz, agua, gas, etc).                                                      

Por tanto, y a través de este tipo de desahucios, el arrendador o propietario podrá solicitar del Juzgado la recuperación del inmueble o local de negocios para que le entreguen el inmueble, y desalojen al arrendatario procediendo a su inmediato lanzamiento, reclamándole además el importe de las rentas y otras cantidades adeudadas asimiladas a la renta de alquiler.

Será necesario conocer, tras el requerimiento judicial, si el arrendatario ha formulado o no escrito de oposición en el plazo de 10 días desde la notificación de la demanda, puesto que en el caso de que no lo haya hecho, se dará por terminado el procedimiento de desahucio sin necesidad de celebrar juicio alguno, y por lo tanto, como consecuencia de ello, se procederá sin más a la ejecución del lanzamiento de los arrendatarios u ocupantes de la vivienda, y además, una vez realizado el desalojo, podrán solicitar del Juzgado el importe de las rentas adeudadas, procediendo a ejecutar dichas cantidades contra los inquilinos, todo ello, en virtud del artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Otro tipo de desahucio se produce cuando finaliza el contrato de arrendamiento y el arrendatario no desaloja de forma voluntaria el inmueble, y al que se le denomina desahucio por extinción o expiración del plazo contractual.

Este procedimiento de desahucio lo suele iniciar el arrendador o propietario del inmueble cuando ha terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento y el inquilino no entrega el inmueble de forma voluntaria. En este caso, la Ley de Enjuiciamiento Civil no permite acumular esta demanda a la de reclamación de rentas debidas.

En este supuesto, pese al cumplimiento del plazo del contrato, el inquilino se niega a desalojar el inmueble, motivo por el cual, se hace necesaria la intervención judicial y la presentación de una demanda ante el Juzgado.

En tercer lugar, también existe otro tipo de desahucio llamado desahucio por precario, el cual se inicia por el propietario, herederos, usufructuarios o cualquier persona con derecho a poseer la finca por la tenencia legítima de un título de propiedad.

En este caso, el propietario insta a desalojar el inmueble a la persona a quien tiempo atrás le prestó o le cedió el inmueble de forma gratuita, sin contrato de arrendamiento, ya fuese escrito o verbal, ni título alguno, además de no abonar ningún tipo de renta, y todo ello, ante la negativa a devolvérselo cuando el propietario le pide que se lo devuelva.

El hecho de haber abonado los gastos por suministros de luz, agua, o cualquier otro tipo de impuesto o cuota de comunidad de propietarios, no le legitima ni le permite al ocupante u ocupantes del inmueble poder continuar ocupando la vivienda ni enervar la acción de desahucio por precario.

En el procedimiento por precario el actor debe acreditar un título suficiente que legitime su acción para presentar la demanda, mientras que al precarista demandado le corresponde justificar algún título de propiedad, contrato de arrendamiento o pago de una renta de alquiler que le vincule con el objeto.

Este tipo de procedimiento es muy usual en conflictos hereditarios, cuando un familiar hace uso indebido de una finca de la que no es titular o de la que únicamente tiene una participación indivisa.

Finalmente, se encuadra el desahucio por la ocupación ilegal de viviendas, a la que le resulta de aplicación la Ley 5/2018, de 11 de julio, más conocida popularmente como “Ley anti-okupas”.

Este supuesto ocurre cuando el propietario se ve privado de forma ilegal de su finca sin haber prestado consentimiento para su uso, ni de forma gratuita, sino que los ocupantes han accedido al inmueble de una ilegal.

Todas las limitaciones que ofrecía nuestro ordenamiento jurídico ante el grave problema de la ocupación ilegal han impulsado al legislador a acometer una reforma de la LEC para que, sin necesidad de recurrir a la jurisdicción penal, que queda establecido en el artículo 245.2 y concordantes del Código Penal referidos al delito de usurpación de bienes inmuebles, si bien nuestra jurisprudencia ha venido a señalar que dicho remedio, en cuanto respuesta penal, ha de ser la “ultima ratio” reservada sólo para los casos en los que la perturbación tiene mayor significación y gravedad. Por tanto, dicho mecanismo no puede erigirse en modo alguno en solución general ante el problema de la ocupación ilegal de viviendas.

Es por ello, que los colectivos más afectados por este fenómeno puedan encontrar una respuesta ágil y eficaz por parte de nuestros Tribunales, en el ámbito civil con la Ley 5/2018 que ha introducido modificaciones en los artículos 150, 250, 437, 441 y 444 de la LEC con la finalidad de adecuar y actualizar el tradicional interdicto para recobrar la posesión a este fenómeno tan desgraciadamente habitual en nuestros días.

En concreto, el artículo 250.1.4º de la LEC establece que “Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social”.

Además, la misma Ley 5/2018 ha introducido un apartado 3 bis al artículo 437 de la LEC en virtud del cual se permite dirigir la demanda “genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la misma, sin perjuicio de la notificación que de ella se realice a quien en concreto se encontrare en el inmueble al tiempo de llevar a cabo dicha notificación.

La Ley 5/2018, ha previsto un apartado 1bis en el artículo 444 de la LEC, según el cual, si los demandados no contestaran a la demanda en el plazo legalmente previsto, se procederá de inmediato a dictar sentencia. Del mismo modo, dicho apartado señala que la única causa de oposición que podrá presentar el demandado en su contestación será fundar la existencia de título suficiente frente al actor para poseer la vivienda o la falta de título por parte del actor.

Por último, la referida Ley viene a indicar igualmente que “La sentencia estimatoria de la pretensión permitirá su ejecución, previa solicitud del demandante, sin necesidad de que transcurra el plazo de veinte días previsto en el artículo 548”. Dicha previsión introducida por la Ley 5/2018 es coherente con el propósito del legislador de que los perjudicados por la ocupación ilegal de su vivienda encuentren una respuesta ágil por parte de nuestros Tribunales de justicia.

En nuestro despacho, contamos con abogados especialistas para tramitar su desahucio lo antes posible. Si quiere conocer más particularidades según su caso concreto, o necesita recuperar su inmueble, no duce en ponerse en contacto con nosotros.

Aunque las previsiones de evolución de precios para 2024 son menos pesimistas, la prolongación de la guerra en Ucrania y Rusia, y la aparición de un nuevo conflicto entre Israel y Gaza siguen introduciendo un fuerte elemento de incertidumbre, lo que ha llevado al Gobierno a considerar que la retirada de las medidas aprobadas estos años pasados puede conllevar efectos rebote sobre los precios, afectando, especialmente, a los colectivos más vulnerables.

En consecuencia, y por ello, se ha aprobado el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se han adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía a través de determinadas medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda.

Este Real Decreto-Ley 8/2023 modifica a su vez, y concretamente, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, el cual ha sido modificado hasta diez veces, y en su artículo 87 amplía concretamente los plazos de solicitud del artículo 1 sobre la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

Y por otro lado, el artículo 1 bis sobre la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, extiende los plazos para solicitar dicha suspensión hasta el 31 de diciembre de 2024, así como en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal.

Los procedimientos a los que afecta serán los juicios de desahucios sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o expiración del plazo de duración, así como en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal, en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante estableciendo la excepción para suspender solamente cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.

Para iniciar esta solicitud, el arrendatario puede instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, debiendo acreditar tal situación, que tiene en cuenta el límite de ingresos y la cuantía de renta más los gastos y suministros que sean superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.

A esta solicitud del arrendatario no procede en caso de disponer de viviendas en propiedad o usufructo, o también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

El art. 88 de este RDL 8/2023 señala que la referencia que hace en la citada Disposición “y hasta el 31 de diciembre de 2023” se entenderá hecha al 31 de diciembre de 2024.

La Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-ley 37/2020, estableció que los arrendadores podían pedir la compensación, cuando en los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe de los servicios sociales, la administración competente no hubiese adoptado las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna.

Igualmente, los propietarios de viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis, tenían derecho a solicitar una compensación siempre que acrediten perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

El valor consiste en el valor medio de un alquiler de vivienda en la zona más los gastos corrientes de la vivienda, por el período entre la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o hasta el 31 de diciembre de 2024. Esta solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 31 de enero de 2025, debiendo formular el arrendador una exposición razonada y justificada de la compensación.

Entendemos que nos encontramos ante otra prórroga del plazo para suspender los desahucios y los lanzamientos para desahucios, y, si bien esta medida la consideramos adecuada a la crisis originada por la pandemia en marzo de 2020, resulta del todo inadmisible que cuatro años después, ello siga repercutiendo directamente en los arrendadores o propietarios que no cobran las rentas, o incluso algo peor, ante los ocupantes sin título alguno que se encuentran dentro de sus viviendas.

Las ayudas a los arrendatarios vulnerables económicamente por supuesto que deben existir, pero deberían llegar por parte del Estado a través de un parque de viviendas sociales para estos fines.

Como consecuencia de lo anterior, era previsible una clara disminución del mercado de alquiler residencial, al preferir los propietarios otro tipo de alquiler, tales como los alquileres de temporada o de uso turístico, al ser más seguros en cuanto a evitar impagos de renta que los de larga temporada.

Una de las mejores y más interesantes opciones para invertir en los últimos años es optar por destinar la vivienda a alquiler vacacional, cuya explotación está generando una alta rentabilidad, todo ello unido por supuesto, al creciente turismo con el que contamos en España, y sobre todo en la provincia de Málaga.

Para dar de alta un alquiler vacacional es imprescindible cumplir con una serie de requisitos, y en especial con la normativa relativa al alquiler vacacional, la cual dependerá de la ubicación donde se encuentre la vivienda.

En el caso de Málaga, el número de viviendas turísticas no ha hecho más que aumentar en los últimos tiempos. De hecho, la capital cuenta ya en su haber con un total de más de 6.550 viviendas, mientras que en la provincia esta cifra ya asciende a 39.041.

Para poder obtener la licencia turística para una vivienda, en primer lugar, debemos conocer la normativa vigente, los requisitos exigidos, y los trámites de solicitud.

La licencia turística es un documento emitido por las autoridades locales que permite a los propietarios alquilar sus propiedades a turistas de manera temporal. Su propósito principal es garantizar que las propiedades de alquiler cumplan con ciertas regulaciones y estándares de calidad, lo que contribuye a la seguridad y la satisfacción de los huéspedes.

La normativa turística es competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas, que establecen sus propias regulaciones en materia de turismo y dictan las normativas de alquiler vacacional. En Andalucía, se rige por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de viviendas con fines turísticos, de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Existen varios tipos de licencias turísticas, y su clasificación puede variar según la ubicación geográfica. Sin embargo, los dos tipos de licencias turísticas para viviendas más comunes son:

– La licencia de vivienda para uso turísticos, destinados a residencias particulares que se alquilan por un periodo determinado de tiempo (días, semanas o meses), y que pueden ofrecerse por habitaciones o la propiedad completa.

En Andalucía, las viviendas con fines turísticos (VUT) son aquellas que se encuentran ubicadas en suelo de uso residencial, están preparadas para su uso inmediato y son ofrecidas como alojamiento turístico a cambio de un precio. Estas propiedades se promocionan o comercializan a través de diversos canales turísticos como agencias de viajes, empresas intermediarias u organizadoras de servicios turísticos y otras plataformas que facilitan la reserva de alojamiento.

– Por otro lado, la licencia de apartamentos turísticos, que son establecimientos compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento independientes, y que cuentan con salón-comedor, cocina, dormitorio y aseo para uso exclusivo y privativo de la persona usuaria.

Asimismo, en el caso de viviendas en medio rural, habrán de constituirse como casa rural o como vivienda turística de alojamiento rural (VTAR), todo ello en función de lo dispuesto en la normativa aplicable y solo en caso de no poder entrar en una de estas dos categorías, podrán hacerlo como vivienda con fines turísticos.

El primer paso para conseguir la licencia de uso turístico será obtener la licencia de primera ocupación, lo cual es un requisito obligatorio no solo en Málaga, sino en toda Andalucía, que se puede solicitar en el departamento de urbanismo del Ayuntamiento de Málaga, a través de un servicio de cita previa.

Mediante el certificado de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, comprobarán que el inmueble reúne los requisitos mínimos para que pueda ser habitado por personas a nivel de salubridad, higiene y solidez, estableciendo la superficie útil y la superficie mínima de los espacios de la vivienda junto con el equipamiento mínimo que debe integrar: inodoro, cocina, agua caliente, etc.

En Andalucía, tal y como especifica el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, cada ayuntamiento es el encargado de disponer del procedimiento que estime oportuno para la obtención de una licencia de primera ocupación.

Posteriormente, debemos obtener una declaración responsable, la cual certifica que se cumple con los requisitos de condiciones técnicas y de calidad de las viviendas, conteniendo además los datos de la vivienda, como el número de plazas de las que dispone la vivienda, los datos de la persona que va a explotar la actividad, así como el contrato que le habilite para hacerlo.

Finalmente, el interesado deberá inscribirlo en el registro correspondiente para dar de alta un alquiler turístico, lo cual se hace de forma automática al presentar la declaración responsable. También se puede realizar este trámite de forma presencial en la delegación de Turismo de Málaga, en el Registro de Turismo de Andalucía.

En resumen, la licencia turística es un requisito esencial para cualquier propietario que desee alquilar su propiedad de manera legal en el mercado de alquiler vacacional. Cumplir con los requisitos y regulaciones autonómicas garantiza la seguridad de los huéspedes y evita problemas legales. Antes de emprender cualquier actividad de alquiler vacacional, asegúrese de conocer los tipos de licencias disponibles, cómo tramitarlas, los requisitos necesarios y el coste asociado. Esto te permitirá operar de manera exitosa y legal en este emocionante sector en auge.

Si estás pensando en alquilar tu propiedad, desde YourRealEstateLawyerInSpain, nuestro equipo de abogados te puede ofrecer las soluciones necesarias para facilitarte el trámite y alquilar tu propiedad vacacional de una forma sencilla, segura y muy rentable.